ECE Real Estate Partners
„Der Marktzyklus bietet große Chancen“
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Was macht Shopping-Center für Investoren derzeit interessant?
Dr. Volker Kraft: Aus meiner Sicht sind es vor allem vier Aspekte. Erstens bewegen wir uns heute auf einem historisch niedrigen Bewertungsniveau. Zweitens bieten Einkaufszentren ausgesprochen gut diversifizierte Cashflows und damit stabile Ausschüttungsrenditen. Unser Bestandsportfolio hat dies in den letzten fünf Jahren eindrucksvoll bewiesen. Äußerst stabilisierend wirkt die hohe Diversifizierung innerhalb der einzelnen Objekte – nicht nur über verschiedene Mieter, sondern auch über verschiedene Branchen, die unterschiedlichen Wachstumszyklen oder Risiken unterliegen. Der dritte Faktor ist die Möglichkeit zur aktiven Wertsteigerung in der Immobilie. Hier gibt es bei einem Shopping-Center einfach mehr Ansatzpunkte als bei anderen Immobilienklassen: über den Mietermix, die Kostenstrukturen und die Flexibilität innerhalb der Immobilie, die es ermöglicht, Flächen nach Bedarf zu vergrößern oder zu verkleinern. Vierter Punkt: Einkaufszentren bieten einen dreifachen Inflationsschutz – nämlich über die Immobilie, über die Indexierung der Mietverträge und über die Umsatzmiete. So haben wir gerade in den letzten zwei Jahren in unserem Portfolio ein sehr gesundes Mietwachstum gesehen.
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Wie entwickelt sich das Center-Portfolio der ECE Real Estate Partners?
Markus Schmitt-Habersack: Wir verzeichnen ein deutliches Besucherwachstum und sind fast überall auf dem Vor-Corona-Niveau von 2019 angekommen. Nur in Deutschland und Österreich liegen wir noch leicht unter den Frequenzzahlen von 2019. Bei den Umsätzen sind wir in allen Märkten im Plus – am stärksten ausgeprägt in Mittel- und Südeuropa. Auch die Mieten wachsen. Damit liefern wir eine stabile operative Performance – sehr zur Freude unserer Investoren.
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Welche Center-Typen gibt es im Portfolio der ECE Real Estate Partners?
Markus Schmitt-Habersack: Wir investieren im Wesentlichen in zwei Typen von Shopping-Centern. Das eine sind Destination-Center mit einem sehr starken überregionalen Einzugsgebiet. Beispiele sind das Megalò in Italien, das Rosengårdcentret in Dänemark oder der Parque Principado in Spanien. Sie ziehen mit ihrem attraktiven Mix aus Retail, Gastronomie und Entertainment Menschen aus einem größeren Umkreis an. Die andere Kategorie sind Center mit einem starken Fokus auf die Nahversorgung – wie etwa das Linden-Center oder die Hallen am Borsigturm in Berlin. Diese Nahversorgungskomponente war während der Corona-Zeit ein ganz wichtiges Element. Natürlich gibt es auch Mischformen wie das PEP in München oder das Loom in Bielefeld mit einer starken Verankerung in der Nahversorgung, aber auch mit Destination-Charakter fürs Umland. >
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Dr. Volker Kraft (links) und Markus Schmitt-Habersack, Managing Partners der ECE Real Estate Partners.
Das Interesse der Investoren an Einkaufszentren ist zurück. Im Interview verraten Dr. Volker Kraft und Markus Schmitt-Habersack, Managing Partners der ECE Real Estate Partners, welche Kriterien erfolgreiche Shopping-Center erfüllen müssen, wie Wertsteigerungspotenziale gehoben werden und warum sich Investitionen in Nachhaltigkeit lohnen.
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JAHRE TRACK-RECORD DER
ECE REAL ESTATE PARTNERS
>10 Mrd. €
BETREUTES VERMÖGEN (ASSETS UNDER MANAGEMENT)
IN
7
EUROPÄISCHEN LÄNDERN AKTIV
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Das Megalò im italienischen Chieti
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Welche Kriterien sind für den Erfolg eines Centers noch wichtig?
Markus Schmitt-Habersack: Wichtig ist, dass die Shopping-Center eine führende Marktposition haben. Dabei spielt immer auch die Größe eine Rolle. Zudem ist das Wachstumspotenzial entscheidend. Das hat verschiedene Komponenten. Auf der einen Seite Wachstumspotenzial im Sinne von Umsätzen, auf der anderen Seite auch im Sinne der Wirtschaft in der Region. Was tut sich dort? Und natürlich Wachstumspotenzial im Hinblick auf die Mietentwicklung. Das heißt, wenn ich ein Center anfasse und dort Maßnahmen zur Wertsteigerung umsetze, dann geht es darum, langfristig höhere Einkommen zu generieren und so das Center im Wert weiterzuentwickeln. Am schönsten ist natürlich immer eine Kombination von allem.
Dr. Volker Kraft: Was unsere Wertsteigerungs- und Wachstumsstrategien gemein haben, ist, dass die Wertsteigerung und das Wachstum in der Regel von innen heraus kommen und nicht notwendigerweise mit einer Erweiterung eines Centers einhergehen. Es geht uns bei der Wertsteigerung um eine Erhöhung der Flächenproduktivität durch die Auswahl der richtigen Mieter. Darüber hinaus optimieren wir fortlaufend das Flächenangebot für den jeweiligen Mieter durch Vergrößerung, Verkleinerung oder Umverlagerung. Die Erhöhung der Flächenproduktivität ist letztlich der entscheidende Faktor, der auch eine tragbare und nachhaltige Steigerung der Quadratmetermiete ermöglicht. Im Grunde gilt der alte Satz: Wer erfolgreich in Shopping-Center investieren will, braucht erfolgreiche Händler. >
„Investitionen in Nachhaltigkeit sind integraler Bestandteil
unserer Wertsteigerungsstrategie.“
DR. VOLKER KRAFT,
MANAGING PARTNER,
ECE REAL ESTATE PARTNERS
„Wir liefern eine stabile operative Performance – sehr zur Freude unserer Investoren.“
MARKUS SCHMITT-HABERSACK,
MANAGING PARTNER,
ECE REAL ESTATE PARTNERS
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2021 – mitten in der Pandemie – haben die ECE Real Estate Partners ihre Aktivitäten um Hotelimmobilien erweitert. Was macht diese Anlageklasse so interessant?
Dr. Volker Kraft: Es sind ähnliche Kriterien wie im Bereich der Handelsimmobilien. Unter anderem ist es die attraktive Bewertung des Sektors. Hinzu kommt ein besonders guter Inflationsschutz – bei einem Hotel etwas anders gelagert als im Handel: Im Hotel werden die Zimmerpreise täglich festgesetzt. Und es ist ebenfalls die Betreiberkompetenz, die man haben muss, um in diesem Sektor erfolgreich zu sein. Das ist das, was die ECE auszeichnet. In diesem Bereich können wir unsere Stärken ausspielen. Wir haben eine große Erfahrung im Hotelsektor durch zahlreiche Investitionen, die wir über das Family Office der Familie Otto in den letzten Jahren getätigt haben. Zudem haben wir Erfahrung als Hotelentwickler. Und über unsere Beteiligung an Ruby Hotels haben wir Zugang zu Betreiberkompetenz. In diesem Dreiklang – Investitionserfahrung, Entwicklungskompetenz und Zugang zu Betreiber-Know-how – haben wir die perfekten Voraussetzungen dafür, im Hotelbereich den Erfolg zu replizieren, den wir in der Assetklasse Shopping-Center gezeigt haben.
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Das Thema ESG nimmt immer mehr Fahrt auf. Was verlangen die Anleger und Investoren in puncto Nachhaltigkeit?
Dr. Volker Kraft: Transparenz und gute Datenverfügbarkeit sind essenziell. Es geht bei der Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien genau wie im Finanzwirtschaftlichen um die Messbarkeit des Fortschritts. Dem versuchen wir Genüge zu tun, indem wir mit unseren Fonds neben den klassischen Gebäudezertifizierungen auch an ESG-Rating-Systemen wie GRESB aktiv teilnehmen. Für unser Center-Portfolio heißt das, dass wir signifikant in diesem Bereich investieren. Und dabei stehen Investitionen in Nachhaltigkeit nicht in Konflikt mit unserer Wertsteigerungsstrategie, sondern sie sind vielmehr integraler Bestandteil. >
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Inwieweit haben sich die Erwartungen und Anforderungen der Investoren insgesamt geändert?
Dr. Volker Kraft: Wir haben seit Gründung der ECE Real Estate Partners vor 15 Jahren nicht nur im Bereich des Fondsmanagements durch die Einführung der Regulierung, der AIFM-Richtlinie, ein hohes Maß an Professionalisierung gesehen, sondern auch im Bereich der institutionellen Investoren. Und zwar über den gesamten Investitionsprozess – von der Due Diligence eines Fondsmanagers über die Betreuung der Investitionen bis hin zur aktiven Asset-Allocation. Wir sehen inzwischen, dass auch unsere Investoren zunehmend datengetrieben vorangehen und heute einen völlig anderen Anspruch an Datenverfügbarkeit und Transparenz haben. Den Kern der Beziehung zu unseren Investoren bildet aber nach wie vor das Vertrauen. Vertrauen in ein integres Handeln und eine treuhänderische Verwaltung des anvertrauten Kapitals ist der Schlüssel für eine erfolgreiche Investorenbeziehung.
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Blick in die Zukunft: Wie geht die Reise der ECE Real Estate Partners weiter?
Dr. Volker Kraft: Wir sind aktiv dabei, Kapital für unseren offenen Shopping-Center-Fonds einzuwerben, der für unsere Investoren stetige, stabile Ausschüttungen liefert. Darüber hinaus planen wir die Auflage eines neuen Shopping-Center-Value-add-Fonds. Der Marktzyklus bietet hervorragende Chancen. Die Preise sind niedrig. Es ist ein Käufermarkt. Finanzierungen stehen zur Verfügung und wir haben eine hochattraktive Ankaufspipeline. Wir sehen große Chancen, auf dieser Basis in den nächsten Jahren in Shopping-Center zu investieren. Zudem beschäftigen wir uns mit dem Thema Fremdfinanzierung in den Sektoren Shopping-Center und Hotels. Darüber hinaus arbeiten wir an der weiteren Diversifizierung unserer Investorenbasis. Hier haben wir internationale Investoren im Blick, aber auch Family Offices. So werden wir das durch die ECE Real Estate Partners betreute Portfolio in den kommenden Jahren Schritt für Schritt ausweiten – mit klugen Investitionen in Shopping-Center und Hotels. //